A таймшер є різновидом помешкання для відпочинку зазвичай знаходиться на або поблизу курорт об'єкта. Вони дуже схожі на відпусткові ОСББ (див другі будинки); однак таймшер не продається як одне майно. Натомість таймшери продаються в тижневі часові інтервали або інтервали, а блок таймшеру ділиться між потенційно 52 різними власниками. Часові паї продаються як фіксовані тижні, плаваючі тижні, тижні, що обертаються, а останнім часом як канікулярні клуби або членські організації, а також бальні системи.
Дрібний шрифт
Хоча формат цих операцій різниться, вони, як правило, передбачають придбання однієї кімнати чи апартаментів на курорті протягом тижня на рік, або на довгостроковій основі (30-99 років), або як фактичне зареєстроване (передане у власність) вічне . Витрати високі: 18 000 доларів США (долари США, 2006 р.) Або більше, а потім HOA (асоціація власників будинків) або плата за обслуговування у розмірі 500 доларів на рік і вище, які продовжуються до тих пір, поки вояжеру належить таймшер.
Юридичні деталі того, що ви отримуєте дуже широко:
- Власне право власності свідчить про те, що ви на законних підставах володієте частковим пакетом акцій будівель або земельних ділянок, нібито безстроково, включаючи всі зобов'язання.
- "Право користування" - це не право власності; це довгострокова оренда, оплачена заздалегідь, яка триває десятки років у майбутньому. Він часто використовується в таких країнах, як Мексика де місцеве законодавство забороняє іноземцям купувати землю.
- Інший варіант - продати власність не на власне земельній ділянці (один «домашній тиждень» в одному конкретному типі кімнати, на одному конкретному курорті), а продати частку в компанії чи довірі, яка є власником або оперує курортом.
Фактичні результати варіюються так само широко:
- Виправлені тижні були оригінальною моделлю, право власності на один і той же тиждень щороку на одному майні. Більшість об'єктів "застарілого таймшеру" - незалежних об'єктів нерухомості, збудованих забудовниками двадцять і більше років тому, розпроданих як окремі таймшери та переданих асоціаціям власників будинків без подальшого залучення оригінальних промоутерів та подальших спроб продажу - потрапляють до цієї категорії.
- Тижні, що обертаються (іноді неправильно позначені "гнучкі тижні") щороку перекладають кожного власника на інший тиждень за встановленим графіком. Іноді це припадає на високий сезон, іноді це надто несезонний сезон, щоб бути корисним, але теоретично кожен власник принаймні частину часу отримує основний час.
- Плаваючі тижні трохи гнучкіші; Потенційні власники купують тиждень на рік у певний сезон, не докладаючи авансових платежів до певних дат (які можна вибрати щороку за умови наявності).
- Клуби для відпочинку, членство і точкові системи пропонуються великі ланцюги з кількома властивостями; покупець отримує певну кількість "балів", які можна викупити за проживання щороку в будь-якому місці ланцюга, але більш бажані терміни та місця знаходження коштують більше балів.
Якщо у вас є час на розподіл часу, який ви не збираєтеся використовувати, можливо, є кілька варіантів:
- Деякі оператори можуть виявити бажання орендувати ваші кімнати іншим подорожуючим, якщо в готелі все ще рекламується короткочасне проживання в готелі.
- Можливо, ви зможете помінятися місцями з іншим мандрівником за допомогою мережа домашнього перебування або обмін гостинністю моделюйте, якщо місце бажане, і правила вашого дозволу на таймшер
- Компаніям подобається Курортний кондомініум (RCI) і Interval International (II) виступати посередниками бірж таймшеру, знову дотримуючись правил вашого таймшеру.
Тим не менше, є ризик - якщо те, що ви тримаєте, просто погана угода, ніхто не захоче викуповувати вашу посаду, і вам залишатимуться платити дорогі щорічні збори за утримання нерухомості, якою ви ніколи не користуєтесь.
Тоді виникає питання, що станеться, якщо компанія, яка керує цими схемами, збанкрутує. У деяких із цих схем ви все ще маєте акт власності (з відповідними зобов'язаннями щодо власності), в інших ви можете ні з чим не залишитися.
Промоутери цих різноманітних схем швидко зазначають, що вони найчастіше дешевші (і менш потребують технічного обслуговування), ніж купувати повну друге проживання, наприклад, котедж. Більш значущим буде порівняння між таймшарами та готелі або іншу оренду. Якщо ви перебуваєте в одному і тому ж місці (або в помешканні тієї самої групи) протягом тижня на рік, щороку, протягом десятиліття або більше, ви може беззбитковості на таймшарі. Можливо, кімнати та приміщення є кращими чи просторішими за стандартну оренду, яку ви отримаєте за гроші, але не довіряйте порівнянням промоутерів.
І навпаки, якщо це піде погано, можливо, ви застрягли в одиниці, яку ніхто не хоче купувати, і яка продовжує нараховувати щорічне обслуговування, податок на майно та збори у розмірі HOA, навіть коли ви не користуєтесь об’єктом. У гіршому випадку це коштує менше, ніж нічого - зобов’язання замість активу, - і ви, можливо, навіть не зможете віддати свою частку власності у проблематичному майні, що надається у власність. Оригінальний промоутер не зобов’язаний повертати це, навіть безкоштовно. Існує велика кількість людей похилого віку, які замикаються на 450–900 євро на рік на аліменти за будинки відпочинку, які вони більше не використовують і не можуть продати.
Підводні камені
Договір таймшеру - це складна операція з нерухомістю, що має багато підводних каменів. Не підписуйте такий без поради фахівця.
Для мандрівника таймшер може бути негнучким, оскільки він представляє собою зобов’язання відпочивати в одному і тому ж місці (або в місці, що належить тій самій власності) один тиждень на рік щороку. Це може бути незручно в роки, коли мандрівник не має вільного тижня, не може дозволити собі поїздку або вважає за краще відпочивати в іншому місці. Скасування в останню хвилину може бути важким або неможливим, якщо зміниться у планах. Часові паї також несуть високу попередню вартість, оскільки їх потрібно придбати заздалегідь, а не просто взяти в оренду.
Також важко передбачити, чи збереже готель, який цього року був гарним місцем для проживання, однакові стандарти та однакові позиції на ринку в майбутньому. Іноді нерухомість реконструюється та модернізується з відповідним підвищенням цін; іноді нерухомість або місце призначення занепадає через роки недбалості. Деякі популярні колись напрямки відпочинку навіть стали міста-привиди. Якщо ви отримали членство в клубі, розпад може вплинути на всі приміщення компанії - у нього можуть бути фінансові труднощі, або він перестав намагатися залучити нових клієнтів, або заманює їх під новою назвою.
Навіть якщо майно отримає серйозний ремонт чи реконструкцію, власникам таймшеру доведеться заплатити за цю роботу вищими зборами за обслуговування / обслуговування. Пізніше розформувати асоціацію або перетворити існуючу будівлю тимчасового користування на іншу мету (наприклад, квартири чи квартири) може бути незручним або неможливим через фрагментовану структуру власності; важко змусити всіх власників погодитися на єдиний курс дій.
Як і будь-яка інша ставка на ринку нерухомості, вартість окремого таймшеру може з часом зростати або падати. Часовий діл не слід вважати інвестицією; вартість перепродажу набагато нижча за ціни, які спочатку продавали продавці високого тиску, коли проект запускався, якщо таймшер взагалі можна продати. Вийти з деяких із цих домовленостей також може бути майже неможливо - навіть якщо людина хвора, літня або банкрут (і, отже, не в змозі подорожувати), умови контрактів різняться залежно від того, чи зобов’язують організаторів добровільно дозволити нещасному власнику залишити схему.
Сумнівна тактика була використана для жорсткого продажу таймшерів. Один непроханий крок стверджує, що жертва виграла щось безкоштовно - наприклад, подорож або проживання - але з кількома неприємними сюрпризами в дрібному шрифті; пропозиція містить більше прихованих платежів, ніж "Нігерія 419 "шахрайство з попередньою платою" і ціна передбачуваної "халяви" полягає в тому, що вояджер змушений просидіти довгий крок продажів під високим тиском. Ці місця можуть бути заповнені хибними твердженнями про те, що тимчасові акції неминуче збільшаться в ціні і будуть легкими вибратися в будь-який час - що часто не відповідає дійсності.
У деяких випадках існують списки очікування сотень людей, які намагаються вийти з-під несприятливих умов розподілу часу. Щоб нанести шкоду шкоді, деякі недобросовісні продавці рекламують: "Ми можемо отримати вам компенсацію за ваш час", а потім знову віктимізують нещасного вояджера, піддаючи їх черговому кроку продажів під тиском ще раз. У деяких випадках агресивна тактика "гарячої кімнати", за допомогою якої потенційні жертви отримують алкоголь і піддають інтенсивному тиску продажів протягом декількох годин, порушує місцеве законодавство. Якщо вас неправильно продали, вам сказали, що ви не можете вийти зі схеми або ви хочете отримати компенсацію, ви можете отримати юридичну консультацію, хоча це може коштувати грошей, і немає ніяких гарантій щодо результату судового процесу.
Для власників готелів та курортів таймшери представляють собою замкнутий ринок та прибуткове джерело капіталу. Це може пояснити завзятість промоутерів цих схем, а також деякі тактики продажів під високим тиском. Однак для подорожуючого невикористаний таймшер може стати обтяжливими поточними витратами; в деяких випадках витрати на технічне обслуговування зросли на 400% за період дії контракту.
Якщо вам потрібно придбати, зазвичай дешевше купувати у товариша-подорожуючого, який більше не відвідує нерухомість і не хоче продати, а не купувати безпосередньо у оригінального промоутера.